劣化不動産の処理を急げ!バブル崩壊前に。

2019年4月22日(月)

 トランだ。

 月島に行ってもんじゃを食べてきたぜ。人気メニューの明太子もちチーズもいいけど、俺はやっぱり海鮮系だな。うまかったぜ!

 

 その月島でもあちこちでマンションを建ててるようだが・・・・・。不動産を持ってるヤツは今後の地価の動きに要注意だ。

 

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 3月19日に地価公示が発表された。全国的に地価が上がってんだってな。それも地方も含めてだからってんだから・・・・・・驚くよな!

 だって日本は人口が減少しているんだぜ。景気は回復基調とされているようだが、正直なところ実感がわかないな。加えて5G(第5世代移動通信システム)の世界もやってくる。すると人がわざわざ移動して会いましょう、なんてことはナンセンスになる。遠くにいてもホログラムなんかでコミュニケーションがとれるようになるぜ(リチャード・ボールドウィン「世界経済 大いなる収斂」日本経済新聞出版社)。

 こうしたことを考えると地価は下がっていくのが当然だ

 

 フィナよ~。 

 それって、日本銀行の「異次元緩和」の影響があるわね。行き場を失ったお金が不動産部門に流れこんでいるの。銀行から不動産向けの貸出しは過去最高(36.5兆円;2018.3月末)で産業全体の中でもトップみたいよ。景気とは直接関係ないわね。(朝日新聞取材班「負動産時代」朝日新書

 

 コノミです。

 インバウンド(訪日外国人客)の影響もあると思います。スキーリゾートで有名な倶知安町や上野・浅草がある台東区の地価上昇が目立ちました。

 

 トランだ。

 5月の「令和」への改元、来年の東京オリンピックとあって国内は宴(うたげ)モードだ。その陰で静かにバブルが膨らんでいってる可能性があるぜ。オリンピック後にはじけやしないか心配だ。

 

 問題は、ヤバい不動産をどうしていくかだ。「負動産」とさえ呼ばれてるぜ。

 

  まず空き家だ。ずいぶん増えてるな。三大都市圏(東京、大阪、名古屋)だと予備軍も含めて持ち家全体の2割を超えるらしいぜ。結構な数じゃないか!

 相続手続きが進んでいない証拠だな。団塊の世代が75歳以上になる2025年くらいから大量相続のフェーズに入る。だが、そもそも子どもが少なくなる中、相続すること自体が危ぶまれている。まだまだ空き家は増えるだろうぜ

 

 誰のものか分からない「所有者不明地」にも困ったもんだ。全国で410万ヘクタールだ。九州(370万ヘクタール)がすっぽり入る広さだぜ。

 仮に所有者が分かってても親族間で折り合いがつかず「塩漬け」になっている土地もある。いずれも時間が経てば経つほどややこしいことになるぜ。

 

 住民人口1割を超えるマンションも大変だ。老朽化が進んでいる。でも、みんな今以上の負担はしたくないから建替えや修繕には及び腰だ。住民も年をとっていく。空き室も増えていく。残された住民へのしわ寄せも心配だ。ほっとくと不動産価値がどんどん下がっていくぜ。

 

 とにかく、活用されていない土地や建物・部屋はもったいないぜ。問題の根っこは、個人の所有権が細かいところにまで入り込んじゃっていること、そのため身動きがとれなくなって逆に全体の価値を下げてしまっているというパラドックスにある。(マイケル・ヘラー「グリッドロック経済」亜紀書房

 

 当事者どうしの調整が困難なケースもあるだろう。そんなときは行政の出番だぜ!

 空き家や土地の整理を行う公的機関を設けてはどうだ?フランスの「ジルテク」やアメリカの「ランドバンク」の取組が参考になるぜ。さらに、実効性をもたせるためには収用措置命令などの権限を持たせることだ

 予防策として、不動産登記や相続手続きを法律で義務付けるのもいいぜ。

 

 そもそもマンションや一戸建て住居を増やしすぎだろ。もっと制限すべきだ!たとえば新築は「許可制」にするってのはどうだ

 建てる場所は既存の都市計画と合致しているのか、人数が増えすぎてしまって駅が混雑しないか、学校や病院などの公共施設は足りているのか、水道などの生活インフラとの連携をちゃんと考えているのか、いずれ必要となる大規模修繕費用を管理費に組み込んだ契約を用意しているのか、などなど行政がしっかりチェックするようにすべきだ。

 併せて補助金や税制、水道料金に差を設ける等いろんなインセンティブも設けるべきだ

 

 行政による街づくりの姿勢も見直す必要があるな規制緩和ラッシュで住宅地がどんどん郊外に広がってインフラの整備・管理も大変になっている。いわゆる「スプロール現象」だ。市町村にとって固定資産税が欲しいのは分かるが、不動産の価値が無くなれば結局は衰退につながるんだぜ。コンパクトシティ化を強力に推し進めようぜ!(日本経済新聞社編「限界都市 あなたの街が蝕まれる」日経プレミアシリーズ)

 

 人口減少は避けられない。甘い期待はしないことだな。問題を先送りにせず、思い切った改革を進めることを提案するぜ。

 

【2018年東京の主要駅名別地価(万円/㎡)】(2019.3.23週刊東洋経済

池袋    385.0

新宿  3400.0

渋谷  2380.0

原宿  1660.0

銀座  2810.0

六本木   863.0

品川    445.0

上野    127.0

吉祥寺   276.0